Inwestor zastępczy

Firma Mitral, świadcząca kompleksowe usługi budowlane, działa także jako inwestor zastępczy. Na zlecenie deweloperów i innych inwestorów bezpośrednich przejmujemy czynności niezbędne do realizacji projektu – od koncepcji, poprzez dobór wykonawców robót aż po odbiór gotowej inwestycji. Możemy włączyć się w proces na każdym etapie prac. Nasi eksperci mają szerokie doświadczenie w nadzorowaniu budownictwa komercyjnego. Poznaj szczegółowy zakres prac, których się podejmujemy oraz korzyści płynące ze współpracy z doświadczonym inwestorem zastępczym. Zyskaj profesjonalne wsparcie niezbędne do sprawnego zrealizowania oraz oddania inwestycji zgodnej z przepisami i Twoimi własnymi założeniami koncepcyjnymi.

Inwestor zastępczy – kto to jest?

Inwestor zastępczy to profesjonalny przedstawiciel inwestora bezpośredniego, który w jego imieniu kompleksowo zarządza procesem budowlanym – od przygotowania inwestycji, poprzez nadzór nad realizacją prac, aż po ich zakończenie i odbiór. Może on przejąć odpowiedzialność za cały proces inwestycyjny lub jego wybrane etapy.

Nadzór nad pracami projektowymi zleconymi przez Zleceniodawcę oraz uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń i decyzji, łącznie z przygotowaniem w imieniu Inwestora wniosku o pozwolenie na budowę
Wyszukanie, po uzgodnieniu z Inwestorem, generalnego wykonawcy lub wykonawców poszczególnych robót
Uzyskanie niezbędnych uzgodnień, opinii, zatwierdzeń, z wyłączeniem tych, do uzyskania których zobowiązany jest projektant lub wykonawca
Weryfikacja prawidłowości wykonania dokumentacji projektowej
Ustalenie, w porozumieniu z Zamawiającym, warunków stawianych przyszłym wykonawcom robót budowlanych w zakresie doświadczenia, kadry, kwalifikacji, sprzętu, sytuacji finansowej, terminów realizacji oraz warunków płatności

Prowadzenie negocjacji warunków umów z wykonawcami robót budowlanych, przy udziale przedstawicieli Zamawiającego
Ustalenie metod działania i warunków umów dotyczących dostaw inwestorskich wymagających wcześniejszych zamówień
Przygotowanie umów z wykonawcami i podwykonawcami robót oraz dostawcami i przekazanie ich do akceptacji przez Zamawiającego

Reprezentowanie Inwestora w trakcie budowy zgodnie z Prawem budowlanym, w tym w stosunkach z wykonawcą robót (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa)
Zapewnienie stałej wymiany informacji z Inwestorem oraz koordynowanie swoich działań z działaniami oraz wymaganiami Inwestora
Utrzymywanie kontaktów z instytucjami i urzędami związanymi z realizacją budowy (ze strażą pożarną, zarządami dróg, eksploatatorami sieci, wojewódzkimi i powiatowymi inspektoratami sanitarnymi, Państwową Inspekcją Pracy, Urzędem Dozoru Technicznego itp.) oraz miejscową ludnością, jeśli wystąpi taka konieczność
Analizowanie i sugerowanie zmian w projektach i specyfikacjach, które mogą okazać się niezbędne lub pożądane podczas lub po wykonaniu robót

Analizowanie wszystkich decyzji, uzgodnień i postanowień uzyskanych w trakcie przygotowania i realizacji nadzorowanych robót oraz zapewnienie spełnienia zawartych w nich wymagań
Współpraca z Inwestorem we wszystkich działaniach związanych z wdrożeniem i realizacją umowy na wykonanie robót
Weryfikacja dokumentacji dostarczonej przez Inwestora w celu sprawdzenia wzajemnej zgodności i kompletności poszczególnych elementów składających się na tę dokumentację, a w szczególności zgodności z projektem budowlanym
Dopilnowanie umieszczenia tablic informacyjnych na terenie budowy oraz akceptacja zgodności tych tablic z wymaganiami Prawa budowlanego
Przeprowadzenie inspekcji terenu budowy w celu zestawienia stanu istniejącego z dokumentacją projektową
Wskazywanie ewentualnych błędów w dostarczanej dokumentacji, proponowanie konkretnych zmian i rozwiązań
Sporządzenie i przekazanie Inwestorowi do zatwierdzenia instrukcji określających formę, zakres i sposób obiegu wymaganych od wykonawcy robót dokumentów
Przedstawienie propozycji metodologii działań wykonawcy robót (procedury)
Nadzór nad realizacją robót zgodnie z umową zawartą przez Inwestora z wykonawcą robót
Sprawdzanie i przedkładanie Inwestorowi ubezpieczeń i gwarancji, wymaganych od wykonawcy robót
Przekazanie placu budowy wykonawcy robót budowlanych (przy udziale Inwestora)
Przekazanie wykonawcy robót zarejestrowanego Dziennika Budowy wraz z wypełnioną kartą tytułową i wpisami o podjęciu funkcji nadzoru i kierowania budową
Sporządzenie i przekazanie wykonawcy robót zatwierdzonego przez Inwestora wzoru raportu o postępie prac
Sporządzenie i przekazanie wykonawcy robót zatwierdzonych przez Inwestora instrukcji określających formę, zakres i sposób obiegu wymaganych od wykonawcy robót dokumentów
Powiadomienie właściwych organów nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót przez wykonawcę, stosownie do decyzji o pozwoleniu na budowę (na podstawie pełnomocnictw otrzymanych od Inwestora)
Wydanie polecenia rozpoczęcia robót oraz powiadomienie Inwestora o rozpoczęciu robót przez wykonawcę
Zatwierdzanie (za uprzednią zgodą Inwestora) przedstawionych przez wykonawcę metodologii i harmonogramów robót oraz sprawdzanie planów BIOZ
Współpraca z nadzorem autorskim, jeżeli zajdzie taka potrzeba
Potwierdzanie pobytów autorów projektu w ramach nadzorów autorskich
Koordynacja prac nadzoru archeologicznego z prowadzonymi robotami (w przypadku, gdy wystąpi taka konieczność)
Informowanie Inwestora o wadach dokumentacji projektowej w trakcie wykonywania umowy na wykonanie robót, w terminach umożliwiających ich usunięcie przez projektanta bez opóźnienia terminów zakończenia robót
Zatwierdzanie (za uprzednią zgodą Inwestora) materiałów budowlanych, instalacyjnych, urządzeń i dostaw przewidzianych przez wykonawcę robót do wbudowania; kontrola dokumentów jakości, deklaracji zgodności i certyfikatów itp. w celu niedopuszczenia do zastosowania materiałów wadliwych lub nieprzewidzianych umową
Sprawdzanie zgodności dostaw urządzeń z umową na wykonanie robót oraz sprawdzanie kompletności wymaganych atestów, aprobat i gwarancji na ww. urządzenia
Kontrola sposobu składowania i przechowywania materiałów oraz uporządkowania miejsc składowania po zakończeniu robót
Sprawdzanie i kontrola realizacji projektu organizacji ruchu drogowego w związku z wykonywanymi robotami
Koordynacja robót, w tym właściwe zharmonizowanie prac w różnych częściach budowy
Zatwierdzanie robót wraz z robotami zanikającymi i ulegającymi zakryciu
Koordynacja realizacji umowy na wykonanie robót w taki sposób, aby nie zakłócać pracy istniejących sieci, oczyszczalni ścieków, stacji uzdatniania wody itp.
Zapewnienie terminowego zakończenia realizacji umowy na wykonanie robót przy minimalnym stopniu utrudnień dla mieszkańców oraz posiadaczy nieruchomości sąsiednich
Zlecenie wykonania badań jakości w specjalistycznych instytutach naukowych (w sytuacjach, gdy jest to konieczne i po uprzedniej akceptacji Inwestora)
Nadzór nad zachowaniem należytego poziomu ochrony zdrowia i bezpieczeństwa podczas wykonywania robót
Kontrola i akceptacja sprzętu, środków transportu oraz urządzeń pomiarowych użytych do robót, co do zgodności ich z postanowieniami umowy (za zgodą Inwestora)
Nadzór nad postępem wykonywania umowy o wykonanie robót pod względem technicznym, jakościowym, organizacyjnym, formalnym i terminowym
Kontrola wykonania robót i powiadamianie wykonawcy robót o wykrytych wadach oraz poświadczanie usunięcia wad przez wykonawcę, a także ustalanie rodzaju i zakresu robót koniecznych do usunięcia wad
Współpraca z Inwestorem w codziennym administrowaniu i zarządzaniu umową na wykonanie robót od strony finansowej, wraz z przygotowaniem finansowych i rzeczowych wskaźników postępu prac służących do ich monitorowania oraz sporządzanie niezbędnych dokumentów finansowych, kontrola budżetu, sporządzanie prognoz przepływów pieniężnych
Współpraca z Inwestorem w egzekwowaniu postanowień umowy na wykonanie robót, w tym zapewnienie wdrażania procedur jakościowych, przygotowanie i aktualizacja planów i harmonogramów oraz wszelkich innych dokumentów, których przygotowanie okaże się konieczne
Składanie raportów z postępów prac oraz płatności zgodnie z wymaganiami Inwestora
Opracowanie skutecznego systemu identyfikacji i kontroli ryzyka, przygotowanie programów naprawczych w celu łagodzenia wszelkich niekorzystnych zmian dotyczących jakości, kosztów i terminów realizacji umowy na wykonanie robót
Informowanie Inwestora o wszystkich występujących problemach oraz problemach przewidywanych i podejmowanych działaniach zapobiegawczych lub/i naprawczych
Przeprowadzanie z wykonawcą robót odbiorów robót ulegających zakryciu lub zanikających, niezbędnych przeglądów międzyoperacyjnych i odbiorów końcowych realizowanego zadania inwestycyjnego z udziałem przedstawicieli Inwestora
Ocena i weryfikacja propozycji robót dodatkowych i zamiennych przedstawionych przez wykonawcę robót w zakresie finansowym i rzeczowym oraz przedłożenie do decyzji Inwestora
Sprawdzanie i akceptacja przejściowych i końcowych oświadczeń wykonawcy o wykonaniu robót
Sprawdzanie i akceptacja faktur VAT wystawianych przez wykonawcę robót do zapłaty przez Inwestora
Dokumentowanie wszelkich postępów prac oraz płatności
Prowadzenie dokumentacji fotograficznej z realizacji robót
Nadzór nad montażem i utrzymaniem w należytym stanie tablic informacyjnych, pamiątkowych itp.
Współpraca z Inwestorem w zakresie informacji, promocji i konsultacji społecznych
Organizowanie okresowych narad na budowie przynajmniej raz w miesiącu, a w okresach nasilenia prac raz w tygodniu lub na wniosek Inwestora; sporządzanie i uzgadnianie ze stronami protokołów z tych narad i przekazywanie ich wszystkim uczestnikom spotkania
Udzielanie wykonawcy robót pomocy w zakresie uzyskiwania wszelkich koniecznych dokumentów i pozwoleń, tj. weryfikacji przygotowanych dokumentów, wniosków administracyjnych, sprawdzania ich kompletności, bieżącego informowania wykonawcy robót o obowiązujących przepisach i procedurach formalno-prawnych i administracyjnych (ze szczególnym uwzględnieniem zmian wprowadzanych do obowiązujących przepisów)
Ocenianie zasadności stanowisk w ramach sporów między wykonawcą a Inwestorem oraz, w miarę możliwości, doprowadzanie do polubownego ich rozwiązywania
Udział w rozstrzyganiu wszelkiego rodzaju skarg i roszczeń osób trzecich wynikłych podczas realizacji robót
Wstrzymywanie robót prowadzonych w sposób zagrażający bezpieczeństwu lub niezgodnie z wymaganiami umowy
Dopilnowanie zabezpieczenia przez wykonawcę robót na placu budowy w przypadku rozwiązania umowy na wykonanie robót
Rozliczenie umowy na wykonanie robót w przypadku jej rozwiązania
Nadzór nad próbami i rozruchem oraz weryfikacja instrukcji obsługi (w przypadkach, gdy jest to konieczne) wykonanych przez wykonawcę robót w celu prawidłowego przejęcia ukończonych prac przez Inwestora
Sprawdzenie i akceptacja wyników wszystkich prób i rozruchów przy oddaniu do eksploatacji (po ich weryfikacji i uzgodnieniu z Inwestorem)
Udział w przekazaniu przez wykonawcę robót wykonanych obiektów do eksploatacji
Sprawdzenie kompletnej dokumentacji powykonawczej wykonawcy robót, jej zatwierdzenie, a następnie dostarczenie jej Inwestorowi (w formie uprzednio ustalonej z Inwestorem)
Obsługa dokumentacyjna odbiorów częściowych i odbioru końcowego robót; przygotowywanie protokołów odbioru
Bieżące dokonywanie przeglądów placu budowy pod względem bezpieczeństwa prowadzonych robót, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości niezwłoczne poinformowanie Inwestora oraz sporządzenie informacji z kontroli do wiadomości Inwestora i wykonawcy robót
Przygotowanie dokumentów do sporządzenia dowodów OT, rekomendowanie zwrotu gwarancji należytego wykonania umowy o wykonanie robót
Sporządzenie raportu zakończenia z realizacji umowy na wykonanie robót
Sporządzenie projektu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie
Sporządzenie harmonogramu i prowadzenie przeglądów gwarancyjnych zgodnie z warunkami umowy na wykonanie robót
Zbieranie zgłoszeń dotyczących wad w całym okresie gwarancyjnym wynikającym z umowy o wykonanie robót
Zapewnienie stałego nadzoru w okresie zgłaszania wad
Dokonywanie inspekcji i nadzór nad robotami zaległymi oraz robotami niezbędnymi do usunięcia stwierdzonych wad i ich odbiór
Egzekwowanie obowiązków gwarancyjnych od wykonawcy robót oraz potwierdzanie usuwania usterek
Wspieranie Inwestora w negocjacjach dotyczących nierozstrzygniętych roszczeń i sporów
Organizowanie i dokonywanie przeglądów gwarancyjnych zgodnie z harmonogramem oraz na każde wezwanie Inwestora
Składanie Inwestorowi raportów po każdym przeglądzie gwarancyjnym

Kierowanie i koordynacja prac zespołu inspektorów nadzoru
Pełnienie funkcji inspektora nadzoru, zgodnie z obowiązującym Prawem Budowlanym
Dokonywanie wszelkich odbiorów prac ulegających zakryciu
Kontrola wbudowywanych materiałów
Kontrola zgodności prac z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę
Kontrola prowadzonych prac pod względem BHP i planem BIOZ
Kontrola wszelkich dokumentów, atestów itp.
Uczestniczenie w odbiorach i próbach

Pomoc Inwestorowi w rozstrzyganiu zasadności prac dodatkowych i zamiennych
Udzielanie wszelkich opinii i konsultacji
Bieżąca kontrola budowy
Prowadzenie narad koordynacyjnych, tzw. Rad Budowy; sporządzanie notatek
Koordynacja i kontrola obiegu dokumentacji
Kontrola kosztów

Sporządzanie raportów miesięcznych
Wskazywanie problemów i potencjalnych zagrożeń dla terminowej realizacji prac
Podejmowanie wszelkich skutecznych działań zmierzających do ukończenia inwestycji i przekazania obiektu do użytkowania
Uczestnictwo w procedurach odbioru końcowego i przekazywania obiektu do użytkowania

Czym zajmuje się inwestor zastępczy?

Dokładny zakres usług świadczonych przez inwestora zastępczego jest dopasowywany do potrzeb danej inwestycji i umowy podpisanej pomiędzy stronami.

Najczęściej w zakres umów wchodzi:

przygotowanie inwestycji – m.in. opracowanie harmonogramu działań i budżetu inwestycji, wsparcie w uzyskaniu niezbędnych decyzji, pozwoleń i uzgodnień, wybór projektantów i koordynacja procesu projektowego,
wybór wykonawców i dostawców – m.in. przygotowanie i przeprowadzenie przetargów, analiza ofert i rekomendacja najkorzystniejszych rozwiązań, negocjacje warunków umów,
nadzór nad realizacją inwestycji – m.in. bieżąca kontrola postępu prac budowlanych, koordynacja wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, zarządzanie harmonogramem i budżetem, nadzór nad zgodnością prac z dokumentacją projektową i przepisami prawa,
zarządzanie formalnościami i dokumentacją – m.in. prowadzenie korespondencji z urzędami, dostawcami mediów i innymi instytucjami, przygotowanie raportów i dokumentacji niezbędnej dla inwestora,
odbiór i zakończenie inwestycji – m.in. organizacja i przeprowadzenie odbiorów technicznych, weryfikacja usunięcia ewentualnych usterek, przekazanie obiektu do użytkowania, rozliczenie inwestycji.